In de woorden van Joep
Wanneer je al een hypotheek hebt en deze wilt oversluiten omdat je lagere maandlasten wilt, omdat je de woning wilt gaan verbouwen of omdat je een andere woning wilt gaan kopen, dan krijg je niet alleen te maken met een nieuwe hypotheek, maar moet ook goed worden gekeken naar de vorige hypotheek of hypotheken.
Wanneer heb je jouw eerste woning gekocht en hoe hoog was de hypotheek toen? Heb je een vorige woning met winst verkocht of juist in een slechte tijd met verlies? Wat kan je met overwaarde of een restschuld? Heb je in het verleden een keer extra afgelost? Hoe zit het met renteaftrek en kan je nog wel een deel van de hypotheek aflossingsvrij lenen? Heb je ooit met een vorige partner een eigen huis gehad? Op deze en nog veel meer vragen, geef ik een duidelijk antwoord.
Vaak is het hypotheekverleden erg complex. Zeker wanneer je meerdere woningen hebt gehad en niet altijd met dezelfde partner. Natuurlijk wil je wel dat de nieuwe hypotheek, bijvoorbeeld als je de hypotheek gaat oversluiten, aansluit bij jouw hypotheekverleden. Je wil natuurlijk ook dat de hypotheekrente die je opgeeft in de belastingaangifte, klopt.
Ook wanneer je jouw hypotheek gaat oversluiten of wanneer je een nieuwe woning koopt, teken ik de hypotheek en het hypotheekverleden letterlijk voor je uit.
Als je rentevaste periode afloopt
Een paar maanden voor het einde van je rentevaste periode krijg je meestal een voorstel van je geldverstrekker, met rentes voor verschillende nieuwe periodes. Dat voorstel hoef je niet zomaar te tekenen.
Aan het einde van de rentevaste periode betaal je in de regel geen boeterente. Je kunt dan verlengen, overstappen naar een andere geldverstrekker of een deel extra aflossen. Kijk daarbij verder dan de rente alleen. Hoe lang wil je zekerheid, ga je binnenkort verhuizen, verandert je inkomen?
Verlengen bij je eigen geldverstrekker is het eenvoudigst. Er komt meestal geen notaris aan te pas en vaak ook geen taxatie. Overstappen vraagt meer werk en kost meer, en is vooral de moeite waard als je elders een duidelijk lagere rente of betere voorwaarden kunt krijgen.
Tussentijds oversluiten
Ook midden in een rentevaste periode kun je oversluiten. Je geldverstrekker vraagt dan een vergoeding, die vaak boeterente heet. Die vergoeding mag niet hoger zijn dan het financiële nadeel dat de geldverstrekker heeft doordat je eerder aflost.
Bij de meeste geldverstrekkers mag je elk jaar een deel van je hypotheek boetevrij aflossen. Hoe groot dat deel is, verschilt per geldverstrekker en staat in je voorwaarden. Dat deel gaat van de berekening af.
Een tussenvorm is rentemiddeling. Je blijft bij je eigen geldverstrekker, en de vergoeding wordt verwerkt in een nieuwe rente voor de komende periode. Dat voelt minder als een rekening ineens, maar goedkoper is het niet vanzelf.
De boeterente is fiscaal aftrekbaar, net als de kosten voor taxatie, notaris en bemiddeling bij het oversluiten. Leen je de boeterente mee, dan is de rente over dat extra deel niet aftrekbaar.
Wanneer het loont
Of oversluiten loont, hangt af van het renteverschil, hoe lang je nog vastzit, de hoogte van de vergoeding en de kosten van de overstap. Soms heb je de kosten snel terugverdiend, soms nooit.
Door waardestijging of flink aflossen leen je naar verhouding minder. Veel geldverstrekkers werken met risicoklassen en geven je dan een lagere rente. Daarvoor hoef je niet altijd over te sluiten: vaak kun je het met een nieuwe taxatie aanvragen.
Let ook op je renteaftrek. Blijft het bedrag gelijk, dan verandert er niets aan je aftrek, en de termijn van dertig jaar loopt gewoon door. Een hypotheek die al vóór 2013 bestond, houdt bij oversluiten het overgangsrecht. Leen je meer, dan moet je dat extra deel minstens annuïtair in maximaal dertig jaar aflossen om de rente te mogen aftrekken.
Je opties naast elkaar
Ik zet je mogelijkheden op een rij, met de kosten en het voordeel van elk:
- Verlengen tegen het voorstel van je geldverstrekker
- Overstappen naar een andere geldverstrekker
- Rentemiddeling of tussentijds oversluiten
- Een lagere risicoklasse aanvragen
- Extra aflossen in plaats van oversluiten
Kosten hypotheek oversluiten
Natuurlijk kost het regelen van een hypotheek geld. Deze kosten zijn afhankelijk van jouw persoonlijke situatie. Ben je in loondienst of ondernemer? Ben je een keer gescheiden? Heb je een woning met winst of verlies gekocht? Heb je een spaar- of bankspaarhypotheek en wil je weten of het verstandig is om deze mee te nemen?
Je kan deze kosten verlagen door te kiezen voor een online hypotheektraject. Wij gaan dan eerst kort telefonisch met elkaar in gesprek en bespreken jouw wensen. Daarna stuur je enkele documenten door die van belang zijn voor een inschatting van de mogelijkheden. Tijdens een Teams gesprek, neem ik je stap voor stap mee in het hypotheektraject en vertel ik welke mogelijkheden er zijn. Door gebruik te maken van online hypotheekadvies bespaar je € 300.
Advies en bemiddeling, 2026
| Situatie | Tarief |
|---|---|
| Doorstromer of oversluiter | vanaf € 3.300 |
| Doorstromer of oversluiter, digitaal advies | vanaf € 3.000 |
Deze tarieven gelden voor een klant met vast dienstverband of een tijdelijk contract met een intentieverklaring, en zijn inclusief een overlijdensrisicoverzekering voor een alleenstaande. Gaat het traject volledig digitaal (Teams, e-mail en telefoon), dan bespaar je € 300 op de advieskosten.
