Hypotheek oversluiten: zo kunnen kosten hoger uitvallen dan je denkt

Denk je aan oversluiten vanwege de lage rente? Misschien is het toch niet zo voordelig als het lijkt. Ontdek waarom je goed moet rekenen en je laten informeren voordat je een beslissing neemt.

Je ziet dat de rente gedaald is. Je denkt: als ik nu oversluit, betaal ik minder per maand. Logisch idee. Maar het plaatje is groter dan alleen die maandlast. Ik leg je uit waarom oversluiten soms meer kost dan het oplevert.

Je sluit eigenlijk een volledig nieuwe hypotheek af

Een nieuwe hypotheek betekent ook: nieuwe kosten. Denk aan notariskosten voor een nieuwe hypotheekakte, een taxatie van je woning, en advies- en bemiddelingskosten. Die lopen al snel op tot enkele duizenden euro's. Stuk voor stuk gewone kosten, maar bij elkaar vormen ze een flinke drempel.

De boeterente: de kostenpost die mensen het vaakst verrast

Sluit je je hypotheek over tijdens je rentevaste periode? Dan betaal je je huidige geldverstrekker meestal een vergoeding voor de rente die ze mislopen. Hoe hoger je hypotheek, hoe langer de resterende rentevaste periode en hoe groter het verschil tussen jouw rente en de huidige marktrente, des te hoger die vergoeding uitpakt. In sommige gevallen gaat het om een flink bedrag. Je kunt dit bedrag direct betalen of meefinancieren in je nieuwe hypotheek.

Betaal je de boeterente direct, dan is die eenmalig fiscaal aftrekbaar in het jaar van betaling. Financier je de boeterente mee in je nieuwe hypotheek, dan valt dat deel van de lening niet onder je eigenwoningschuld. De boeterente is dan wel eenmalig aftrekbaar van de belasting, maar hypotheekrente die je over dat meegefinancierde deel betaalt niet.

Je bespaart misschien tientallen euro's per maand op je nieuwe, lagere rente. Maar als de boeterente plus alle andere kosten hoger zijn dan wat je in de resterende rentevaste periode bespaart, ben je er financieel op achteruit gegaan. De lagere rente klinkt mooi, maar de terugverdientijd kan langer zijn dan je verwacht.

Timing maakt een groot verschil

Sluit je over aan het einde van je rentevaste periode? Dan betaal je vaak geen boeterente. Dat is het moment waarop oversluiten het meest voor de hand ligt. Ga je verhuizen en sluit je een nieuwe hypotheek af voor je nieuwe woning? Dan gelden er afhankelijk van de voorwaarden van je geldverstrekker weer andere regels.

Je verliest soms meer dan je denkt

Nieuwe voorwaarden krijg je altijd bij oversluiten. Je oude hypotheek, met de afspraken die daarbij horen, verdwijnt. Heb je een oudere hypotheekvorm of een polis die gekoppeld is aan je hypotheek? Die kun je niet zomaar meenemen. Overstappen kan betekenen dat je omzet naar een andere constructie, met andere fiscale gevolgen. Dat is iets wat je van tevoren goed wil doorrekenen.

Wil je weten of oversluiten voor jou loont? Laat het me uitrekenen. Ik zet de kosten tegenover de verwachte besparing en je ziet precies waar je aan toe bent, zonder verrassingen achteraf.